Os principais tipos de financiamento imobiliário

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Sistemas de financiamento apresentam diferentes características e vantagens.

A procura pelo sistema de financiamento imobiliário ideal é um passo importante na compra de qualquer imóvel. Por se tratar de um investimento caro e que irá acompanhar o indivíduo por muitos anos, é necessário muito cuidado ao escolher um, para que você tenha as melhores condições possíveis.

Existem várias opções de financiamento fácil no mercado, cada uma delas com suas particularidades. Abaixo, conheça um pouco mais sobre as características dos principais sistemas utilizados no Brasil.

Sistema de Amortização Constante (SAC)

Este modelo consiste no pagamento de prestações que, com o passar do tempo, diminuem de valor. Com isso, em um primeiro momento, as parcelas são maiores, sendo reduzidas à medida que são pagas. O valor da amortização é constante, mas o que altera são os valores dos juros, que decaem ao longo dos anos.

Independentemente da escolha, as taxas de juros têm um peso maior no valor do pagamento no início da quitação. Contudo, quem opta por essa opção deve ficar atento às correções monetárias, devendo escolher entre duas formas: a pré-fixada ou a pós-fixada.

A primeira é definida pela instituição financeira, que determina um valor de correção ao assinar o contrato. Ela é mais estável e, geralmente, conta com uma taxa de juros maior que o valor cobrado pela opção pós-fixada.

Apesar de ter um custo mais baixo, a segunda opção fica refém das alterações dos índices de mercado, como a Taxa Referencial (TR). Esse valor irá mudar, mensalmente, de acordo com a situação econômica do país. Portanto, caso aconteça um período de inflação forte na economia, a taxa irá sofrer uma alta correção.

Sistema Tabela Price

No papel, esta forma de pagamento é caracterizada pelo pagamento de parcelas fixas do financiamento, que não sofrem alterações. Os juros já estão embutidos no valor cobrado e, no início, correspondem à maior parte do pagamento. Assim, no começo, a pessoa paga juros mais altos, que diminuem à medida que ocorre a quitação.

Em contrapartida, o valor da amortização cresce de forma proporcional, sendo que, em cada parcela, ele irá abater mais no montante da dívida. No Brasil, essa forma de financiamento foi adaptada e corrigida monetariamente, tendo a Taxa Referencial, divulgada pelo Banco Central, como indexador.

Essa forma de financiamento é mais indicada para pessoas com um emprego estável ou que recebem um salário acima do valor da inflação. Como o valor das parcelas, por aqui, muda de acordo com a TR, ele é um sistema que oferece maior risco, já que a renda de muitos trabalhadores não é ajustada na mesma velocidade que a alteração da taxa de juros.

Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

Este sistema é uma combinação dos dois anteriores. Nele, as prestações crescem por um tempo até que começam a diminuir. O reajuste das parcelas está atrelado à TR, como o Sistema Price.

Assim, as amortizações crescem com o passar do tempo, à medida que o valor a ser pago nos juros diminui. A vantagem é que essa queda no preço das prestações colabora para diminuir o risco de inadimplência.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Esta modalidade foi desenvolvida pelo Governo Federal. Ela é garantida pelos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE), sendo regendo a maioria dos financiamentos no país.

Ele apresenta algumas características. Nos estados de Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, o valor de avaliação máximo do imóvel deve ser de R$ 950 mil. Nos demais estados, é de R$ 800 mil. O prazo de quitação é de até 35 anos (420 meses), sendo que a taxa de juros é de até 12% ao ano, sendo o valor mínimo de 9% ao ano.

A compra do imóvel deve ser feita exclusivamente pela pessoa física, sendo que o valor da parcela a ser paga não deve ultrapassar 30% da renda do contratante.  Em imóveis usados, a quantia máxima a ser financiada é de 70%. Já no caso de imóveis novos, sobe para 80%.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Este é outro sistema criado pelo Governo, visando cobrir algumas carências do SFH. Ele serve para imóveis avaliados em mais de R$ 950 mil e R$ 800 mil, de acordo com o estado em que ele se encontra, como descrito no sistema anterior. Nesse cenário, não há limite de renda comprometida pelo valor da parcela.

No caso do SFI, também há o prazo de até 35 meses para pagamento. O valor da concessão varia entre 80 e 90% do preço do imóvel, e a compra pode ser feita por pessoa física ou jurídica. A taxa de juros mínima é de 10% ao ano, mas ela é variável e não tem um limite.

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